Maamaksuseaduse terviklik käsitlus: maksustamise alused, määrad ja vabastused alates 2026. aastast

Käesolev artikkel annab üksikasjaliku ja praktilise ülevaate Eestis kehtivast maamaksuseadusest, keskendudes eelkõige muudatustele ja reeglitele, mis rakenduvad alates 01.01.2026. Lugeja saab põhjaliku ülevaate maamaksu arvutamise korrast, maksumääradest, seadusega sätestatud maksuvabastustest ning kohalike omavalitsuste õigustest maksusoodustuste ja tõusu piirmäärade kehtestamisel.

Maamaksu olemus ja maksustamishinna määramine

Maamaks on riiklik maks, mis põhineb otseselt maa maksustamishinnal. Maa maksustamishind määratakse kindlaks ja selle vaidlustamise kord kehtestatakse, lähtudes maa hindamise seadusest.

Iga korralisel hindamisel määratud maa maksustamishind võetakse maamaksu arvestamisel aluseks korralisest hindamisest arvates ülejärgmise aasta 1. jaanuaril. Maksu- ja Tolliamet arvutab maamaksu kohaliku omavalitsuse üksuse poolt maamaksu infosüsteemi esitatud alusandmete põhjal.

Maksu objekt ja subjekt

Maamaksuga maksustatakse põhimõtteliselt kogu Eestis asuv maa. Seadusest tulenevalt on maksustamise objektiks kogu maa, välja arvatud seaduses eraldi välja toodud maksuvaba maa.

Maksu subjektiks ehk maksukohustuslaseks on reeglina maa omanik. Teatud juhtudel, mis on seaduses eraldi sätestatud (näiteks maakasutaja maksukohustuse puhul), lasub maamaksu tasumise kohustus aga maa tegelikul kasutajal.

Täielikud ja osalised maamaksuvabastused

Seadus sätestab konkreetsed juhtumid, mil maamaksu ei maksta. Täielik maamaksuvabastus kehtib järgmistele maadele:

• Kaitsealade loodusreservaadi ja sihtkaitsevööndi maalt ning püsielupaikade sihtkaitsevööndi maalt.
• Välisriikide diplomaatiliste ja konsulaaresinduste hoonete või nende osade juurde kuuluvalt maalt.
• Välisriigi või rahvusvahelise organisatsiooni kasutuses olevalt maalt Vabariigi Valitsuse ja välisriigi või rahvusvahelise organisatsiooni vahel sõlmitud lepingu alusel.
• Kirikute ja koguduste pühakodade aluselt maalt.
• Vastava omavalitsusüksuse haldusalal asuvalt munitsipaalmaalt, välja arvatud maakasutaja maksukohustuse erijuhtudel.
• Avaliku veekogu ja avalikult kasutatava veekogu aluselt maalt.
• Välislepingus sätestatud juhtudel rahvusvahelise sõjalise peakorteri kasutuses olevalt maalt.
• Riigi omandis olevalt ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega maalt, kui seda maad kasutab riigiasutus, kohaliku omavalitsuse asutus või juriidiline isik diplomaatilisel, rahvusvahelisel, kiriklikul või sõjalisel otstarbel.
• Üldkasutatava maa sihtotstarbega maalt.
• Riigitee, kohaliku tee ja avalikuks kasutamiseks määratud eratee teemaalt.

Lisaks täielikule vabastusele on teatud maadel ette nähtud osaline maamaksu tasumine. Looduskaitseseaduse kohaselt piiranguvööndi maalt, hoiualade maalt, püsielupaiga piiranguvööndi maalt, looduse üksikobjekti piiranguvööndi maalt ning veeseaduse alusel sätestatud kalda või ranna veekaitsevööndi maalt makstakse maamaksu 50 protsenti kehtestatud maamaksumäärast.

Maksuvabastusi kohaldatakse vabastuse aluse tekkimisele järgneva aasta 1. jaanuarist. Kui maksuvabastuse alus tekib täpselt 1. jaanuaril, kohaldatakse maksuvabastust samast päevast.

Kohalike omavalitsuste kehtestatavad maksumäärad

Kohaliku omavalitsuse volikogu kehtestab hiljemalt maksustamisaastale eelneva aasta 1. oktoobriks maksumäära igale järgmisele maa sihtotstarbegrupile:

• Elamumaale ja maatulundusmaa õuemaa kõlvikule vahemikus 0,1 kuni 1,0 protsenti maa maksustamishinnast aastas.
• Muule maatulundusmaale vahemikus 0,1 kuni 0,5 protsenti maa maksustamishinnast aastas.
• Muule sihtotstarbega maale vahemikus 0,1 kuni 2,0 protsenti maa maksustamishinnast aastas.

Maksumäärade muutmise korral peab kohaliku omavalitsuse üksus sisestama muudetud maamaksumäärad maamaksu infosüsteemi maksustamisaastale eelneva aasta 2. oktoobriks. Kui nimetatud tähtpäevaks ei ole muudetud maksumäärasid infosüsteemi sisestatud, arvutatakse maamaks eelmisel aastal kehtinud määrade järgi. Kõik kehtivad maamaksumäärad avaldatakse Maksu- ja Tolliameti veebilehel.

Maamaksu infosüsteem ja andmete esitamine

Maamaksu infosüsteem on elektrooniline andmekogu, mis kuulub maksukorralduse seaduse alusel asutatud maksukohustuslaste registrisse. Selle eesmärk on maamaksu arvestamiseks vajaliku teabe kogumine ja töötlemine.

Kohaliku omavalitsuse üksus esitab Maksu- ja Tolliametile maamaksu infosüsteemi kaudu maamaksu arvutamiseks vajalikud alusandmed maksustamisaasta 1. veebruariks. Kohaliku omavalitsuse üksus on kohustatud kontrollima maamaksu infosüsteemis olevate andmete õigsust ning vajaduse korral andmeid parandama või täiendama.

Maamaksu tasumise kord ja tähtajad

Maamaks laekub maa asukohajärgse kohaliku omavalitsuse üksuse eelarvesse. Maksu tasumisel kehtivad järgmised reeglid ja tähtajad:

• Kuni 100-eurone maamaks mis tahes kohaliku omavalitsuse üksuses asuvalt maalt tasutakse täies ulatuses 31. märtsiks.
• Maamaksust, mis ületab 100 eurot, tasutakse 31. märtsiks vähemalt pool, kuid mitte vähem kui 100 eurot. Ülejäänud osa maamaksust tasutakse hiljemalt 1. oktoobriks.

Maksu- ja Tolliamet väljastab maksumaksjale maksuteate tasumisele kuuluva maamaksu summa kohta hiljemalt 15. veebruariks. Maamaksuteade on haldusakt, millele rakendatakse maksukorralduse seaduses maksuotsuse kohta sätestatut. Maksuteadet ei pea allkirjastama.

Maamaksu ei määrata ja maksuteadet ei väljastata, kui maksusumma on alla 5 euro. Maksumaksja, kes ei ole maksustamisaasta maamaksuteadet 25. veebruariks kätte saanud, on kohustatud sellest 30 päeva jooksul teavitama Maksu- ja Tolliametit. Kui maksumaksja ei ole saanud ühtegi maamaksuteadet, on ta kohustatud teatama maa asukohajärgsele valla- või linnavalitsusele enda omandis või kasutuses oleva maa suuruse ja sihtotstarbe.

Maamaksu aastase tõusu piirmäärad

Kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu kehtestab määrusega maamaksu aastase suurenemise maksimaalse piirmäära vahemikus 10 kuni 100 protsenti hiljemalt maksustamisperioodile eelneva aasta 1. oktoobriks.

Kui maamaksu summa suureneb eelmise maksustamisperioodiga võrreldes rohkem kui kehtestatud piirmäär, suureneb maamaks volikogu kehtestatud piirmäära ulatuses. Seejuures ei võeta arvesse seaduses sätestatud maksuvabastusi ega maamaksusoodustusi.

Kui maamaksu summa suurenemine on võrreldes eelmise maksustamisperioodiga väiksem kui 5 eurot või sellega võrdne, suurendatakse maksusummat 5 euro võrra, kuid mitte rohkem kui maa maksustamishinnale ja maamaksumäärale tugineva maamaksu summani.

Maamaksu summa aastase suurenemise piirmäära kehtestamise või muutmise korral sisestab kohaliku omavalitsuse üksus selle piirmäära maamaksu infosüsteemi hiljemalt eelneva aasta 2. oktoobriks. Kui piirmäära ei ole õigeaegselt sisestatud, arvutatakse maamaks eelmisel aastal kehtinud piirmäära järgi.

Kodualuse maa ja täiendavad maksusoodustused

Kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu võib määrusega kehtestada kodualuse maa maksusoodustuse kuni 1000 eurot hiljemalt maksustamisperioodile eelneva aasta 1. oktoobriks. Kodualuse maana käsitatakse elamumaad või maatulundusmaa õuemaa kõlvikut, kui sellel maal asuvas hoones on maa omaniku või kasutaja elukoht rahvastikuregistrisse kantud elukoha andmete järgi.

Kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu võib määrata täiendava maksusoodustuse kuni 1000 eurot järgmistele sihtrühmadele:

• Riikliku pensionikindlustuse seaduse alusel pensioni saajad.
• Isikud, kellel on töövõimetoetuse seaduse alusel tuvastatud osaline või puuduv töövõime.

Volikogu võib määrata täiendava maksusoodustuse ka represseeritule ja represseerituga võrdsustatud isikule, vabastades tema kasutuses oleva kodualuse maa täielikult maamaksust. Soodustuse saamiseks peab isik vastama tingimustele maksustamisperioodi 1. jaanuari seisuga ning esitama taotluse kohaliku omavalitsuse üksusele volikogu kehtestatud korra järgi.

Rakendussätted ja erisused aastateks 2024–2026

Seadus sisaldab mitmeid erisusi üleminekuperioodideks. Näiteks 2024. aastal suurendati arvestuslikku maamaksu summat piirmäära rakendumisel 10 protsenti või 5 euro võrra, kui kümneprotsendine suurenemine oli väiksem kui 5 eurot.

2025. aasta eest maamaksu tasumisel suurendatakse arvestuslikku maamaksu summat piirmäära rakendumisel 50 protsenti või 20 euro võrra, kui viiekümneprotsendine suurenemine on väiksem kui 20 eurot.

Kui kohaliku omavalitsuse üksus ei ole sisestanud maamaksu summa aastase suurenemise piirmäära maamaksu infosüsteemi hiljemalt 2025. aasta 2. oktoobriks, loetakse maamaksu summa aastase suurenemise piirmääraks 2026. aastal 10 protsenti.

Pensionäride ja töövõimetusega isikute täiendavaid maksusoodustusi puudutavaid sätteid rakendatakse esimest korda 2026. aasta maamaksu suhtes. Regionaal- ja Põllumajandusministeerium analüüsib hiljemalt 2029. aasta 1. jaanuariks maamaksu suurenemise piirmäära ja maksusoodustuste kehtestamise muudatuste mõju ning esitab vajaduse korral ettepanekud õigusaktide muutmiseks.

Kokkuvõte

Kokkuvõttes on maamaksuseadus detailne õigusakt, mis reguleerib maamaksu määramist, kogumist ja laekumist kohalike omavalitsuste eelarvetesse. Alates 01.01.2026 kehtivad täpsustatud reeglid maksumääradele, kodualuse maa soodustustele ning täiendavatele soodustustele pensionäridele ja osalise või puuduva töövõimega isikutele. Seadus tagab maksumaksjatele kaitse järsu maksutõusu eest spetsiaalsete aastaste tõusu piirmäärade kaudu, andes samal ajal kohalikele omavalitsustele laia otsustusõiguse maksumäärade ja soodustuste kehtestamisel oma haldusterritooriumil.

Vaata õigusakti Riigi Teatajas