Käesolev artikkel selgitab residendist füüsilise isiku vara võõrandamisest saadava kasu maksustamise reegleid, mis kehtivad alates 09.05.2026. Saate teada, kuidas arvutada kasu või kahju ning millistel tingimustel on võimalik kasutada seadusega sätestatud maksuvabastusi oma elukoha või isikliku vara müümisel.
Kasu ja kahju arvutamise alused
Vara võõrandamisest saadud kasu või kahju leidmiseks lahutatakse vara müügihinnast selle dokumentaalselt tõendatud soetamismaksumus. Vahetustehingu puhul võetakse aluseks vahetatava vara soetamismaksumuse ja vastu saadud vara turuhinna vahe.
Maksumaksjal on õigus kasust maha arvata või kahjule juurde liita vara müügi või vahetamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud, näiteks vahendustasud ja riigilõivud.
Maksustatavad varad ja peamised erandid
Tulumaksuga maksustatakse kasu igasuguse võõrandatava ja varaliselt hinnatava eseme müügist või vahetamisest. Siia alla kuuluvad kinnis- ja vallasasjad, väärtpaberid, aktsiad, osad, krüptovara ning muud varalised õigused.
Seadus sätestab aga ka olulised erandid, mille puhul saadud tulu ei maksustata tulumaksuga:
- vastuvõetud pärandvara,
- omandireformi käigus tagastatud vara,
- tulu isiklikus tarbimises oleva vallasasja võõrandamisest,
- kinnisasja avalikes huvides omandamise või sundvõõrandamise eest makstav tasu ja hüvitis.
Elukoha võõrandamise maksuvabastus
Kõige sagedamini kasutatav maksuvabastus puudutab eluruumi müüki. Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja, elamuühistu osamaksu või hooneühistu liikmesuse võõrandamisest saadud kasu, kui võõrandatud eluruumi kasutas maksumaksja kuni võõrandamiseni oma elukohana.
Selle reegli rakendamisel kehtivad järgmised piirangud:
- maksuvabastust ei rakendata rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul,
- kui eluruumi kasutati samal ajal ka muul otstarbel, rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatud ruumide pindala suhtele.
Kokkuvõte
Kokkuvõttes kuulub residendist füüsilise isiku vara võõrandamisest saadud kasu üldjuhul tulumaksuga maksustamisele, kusjuures kasu arvutatakse müügihinna ja soetamismaksumuse vahena. Oluliste maksuvabastustena saab välja tuua isikliku elukoha müügi kord kahe aasta jooksul ning isiklikus tarbimises oleva vallasasja võõrandamise. Tehingute tegemisel on alati vajalik säilitada kõik soetamise ja parendamisega seotud kuludokumendid.
Õigusaktid
- Tulumaksuseadus TuMS