Käesolev artikkel selgitab üksikasjalikult, kuidas arvestatakse ja maksustatakse tulumaksuga vara võõrandamisest saadud kasu vastavalt Eestis alates 09.05.2026 kehtivale tulumaksuseaduse redaktsioonile. Saate teada, millised on peamised reeglid soetamismaksumuse määramisel, millised kulud saab tulust maha arvata ning millistel tingimustel kehtivad seaduses sätestatud maksuvabastused.
Kasu olemus ja arvestamise põhimõtted
Tulumaksuga maksustatakse kasu, mis on saadud igasuguse võõrandatava ja varaliselt hinnatava eseme müügist või vahetamisest. Selliseks varaks võivad olla kinnisasjad, vallasasjad, väärtpaberid, aktsiad, osad, investeerimisfondi osakud, krüptovara ning mitmesugused varalised õigused.
Kasu või kahju arvutamisel võetakse aluseks müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe. Vahetustehingu puhul on aluseks vahetatava vara soetamismaksumuse ning vastu saadud vara turuhinna vahe. Maksumaksjal on õigus kasust maha arvata või kahjule juurde liita võõrandamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud.
Soetamismaksumuse määramine
Soetamismaksumus koosneb kõigist kuludest, mida maksumaksja on teinud vara omandamiseks, parendamiseks ja täiendamiseks, sealhulgas makstud vahendustasudest ja lõivudest. Erinevatel aegadel ja erineva hinnaga soetatud samanimeliste väärtpaberite puhul tuleb järjepidevalt kasutada kas FIFO või kaalutud keskmise meetodit.
- Pärandina saadud vara soetamismaksumuseks loetakse üksnes pärija enda tehtud kulud.
- Kapitalirendi korras soetatud vara soetamismaksumus on lepingujärgsete maksete kogusumma ilma intressideta.
- Väärtpaberite, krüptovara ja ühisrahastuse kaudu soetatud nõuete soetamismaksumusele võib juurde arvata vastavate kontode või platvormide kasutamise tasud.
Peamised maksuvabastused
Tulumaksuseadus sätestab rida erandeid, mille puhul vara võõrandamisest saadud kasu tulumaksuga ei maksustata. Üheks olulisemaks maksuvabastuseks on isikliku elukoha müük.
- Eluruumi võõrandamist ei maksustata, kui maksumaksja kasutas seda kuni võõrandamiseni oma elukohana. Seda maksuvabastust saab rakendada kuni ühe tehingu suhtes kahe aasta jooksul.
- Maksust vabastatakse ka pärandvara vastuvõtmine ning omandireformi käigus tagastatud vara võõrandamine.
- Tulumaksu ei võeta isiklikus tarbimises oleva vallasasja võõrandamisest saadud tulult.
- Maksuvaba on ka tulu kuni 15 kW netovõimsusega seadmega toodetud elektrienergia müügist.
Kokkuvõte
Kokkuvõttes on vara võõrandamisest saadud kasu maksustamine tulumaksuseaduse kohaselt selgelt reguleeritud protsess, mis põhineb soetamismaksumuse ja müügihinna võrdlusel. Maksumaksjal on oluline säilitada kõik soetamise ja parendamisega seotud kuludokumendid, et õigesti arvutada maksustatavat tulu. Isikliku elukoha müügile kehtib seaduses sätestatud maksuvabastus, kuid selle kasutamisel tuleb kindlasti silmas pidada kahe aasta piirangut.
Õigusaktid
- Tulumaksuseadus TuMS